آیا انواع قراردادها در ساختمانسازی را میشناسید؟ آیا با مفهوم قرارداد “مدیریت پیمان” در ساختمانسازی آشنا هستید؟ در این مقاله شما را با قرارداد “مدیریت پیمان” در ساختمانسازی آشنا کرده و مزایای آن را نسبت به قرارداد “مشارکت در ساخت” توضیح میدهیم. سپس با معرفی انواع قراردادهای پیمانکاری، کمک میکنیم بهترین و سودمندترین نوع قرارداد را انتخاب کنید.
- قرارداد مدیریت پیمان چیست؟
قراردادها از لحاظ نحوه انعقاد به دو دسته ساده و تشریفاتی تقسیم میشوند. قرارداد تشریفاتی قراردادی است که انعقاد آن علاوه بر شرایط اساسی و اختصاصی، مستلزم یک سری تشریفات میباشد.
قرارداد “مدیریت پیمان”، قراردادی است از نوع تشریفاتی، که کارفرما یا کارگزار با شخص حقیقی یا حقوقی میبندد و در آن مدیریت اجرای یک پروژه را با شرایط معین، وجه معلوم و مدت مشخص به او میسپارد.
در این نوع قرارداد، کارفرما با یک شخص یا یک شرکت به عنوان پیمانکار برای مدیریت و اجرای پروژه قرارداد میبندد. بنابراین تعیین روشهای اجرای پروژه و استخدام نیروها به عهده پیمانکار است.
سه عامل اصلی در قرارداد مدیریت پیمان، کارفرما، پیمانکار و مشاور هستند و مسئولیت هر کدام به شرح زیر است:
- کارفرما تامینکننده هزینه پروژه و مالک پروژه است.
- پیمانکار مسئول، مجری و پروژه است. مسئولیت اجرای بخشی از پروژه یا تمام آن را طبق قرارداد به عهده دارد. پیمانکار روشهای اجرای پروژه، چارت سازمانی و استخدام نیروها را معین کرده و درصدی از هزینهها را طبق توافقی که در قرارداد ذکر شده، دریافت میکند. هزینهها معمولاً شامل هزینه تهیه موارد قرارداد و هزینه اجرا میباشد.
- در قرارداد مدیریت پیمان، مشاور از نظر فنی واسط بین کارفرما و پیمانکار است. مشاور باید نظرات و خواستههای کارفرما را به صورت نقشه پیاده کرده و برای اجرا به پیمانکار بدهد.
قبل از انجام این کار، مشاور قابلیت اجرا و اصولی بودن نظرات و خواستههای کارفرما را بررسی میکند و با تشخیص خواستهها و انتظارات غیراصولی و غیرفنی، مانع از تاخیر غیرمجاز قرارداد میشود.
بهترین و سودآورترین قرارداد مدیریت پیمان برای کارفرما، قراردادیست که کارفرما یا مشاور مصالح ساخت پروژه را تهیه میکند.
- پرکاربردترین قراردادهای پیمانکاری کدام قراردادها هستند؟
قرارداد پیمانکاری ساختمان یک از قراردادهای پرکاربرد پیمانکاری است که بین کارفرما، مهندس مشاور و پیمانکار منعقد میشود. از ویژگیهای اصلی آن مشخصات طرفین قرارداد، موضوع پیمانکاری، مبلغ و مدت زمان پیمان و شرایط فورس ماژور میباشد. در شرایط عمومی آن مسئولیتها و حقوق کارفرما و پیمانکار مشخص میگردد که باید در تمامی قراردادهای پیمانکاری رعایت شود. شرایط خصوصی به منظور تکمیل شرایط عمومی درج میشود و نباید ناقض آن باشد.
در این نوع قرارداد کارفرما، پیمانکار را به عنوان نماینده خود در مدیریت و اجرای پروژه معرفی میکند و همه مسئولیتها از تهیه نقشه، دریافت مجوز ساخت، تهیه مصالح و ماشین آلات و استخدام پیمانکاران فرعی، حذف فضاهای کارگاهی و حفظ امنیت پرسنل کارگاهی و مسائل زیست محیطی به عهده شرکت پیمانکاری میباشد. این تعهدات بین کارفرما و پیمانکار تحت عنوان مدیریت پیمان منعقد میگردد.انواع قراردادهای مدیریت پیمان:
قرادادهای پیمانکاری انواع متفاوتی دارد از قبیل:
- قرارداد پرداخت کلی: در این قرارداد پیمانکار تمامیپروژه منعقد شده در قرارداد را با هزینه مشخصی به انجام میرساند که شامل دو نوع قیمت ثابت و شناور میباشد.
- قراردادهای دائمی: در پروژههای تکراری مانند تعمیرات کاربرد دارند و هدف کارفرما از این نوع قرارداد صرفه جویی در هزینههای مناقصه و سرعت بخشیدن به عملیات اجرایی میباشد. قرارداد دائمیبه سه صورت میتواند منعقد گردد، قراردادهای سریال، با قابلیت تغییر و با دوره زمانی محدود که هر کدام شرایط و ضوابط خاص خود را دارد.
- قراردادهای سنجشی: قیمت این نوع قراردادها در ابتدا به صورت تخمینی مشخص میشوند اما قیمت نهایی در پایان کار مشخص میشود.
- قراردادهای بازپرداخت هزینه: در این قرارداد، کارفرما هزینههای اولیه پیمانکار از جمله هزینههای کارگران، کارگاه و مواد مصرفی به اضافه مبلغ مورد توافق با پیمانکار را پرداخت میکند و به دو صورت فاکتور ثابت و یا قیمت هدف میتواند منعقد گردد.
- قراردادهای مدیریتی: در این قرارداد کارفرما، یک شرکت را برای مدیریت و هماهنگی امور طراحی و ساخت بنا به کار میگیرد تا در کنار پیمانکار به فعالیت بپردازند و نیاز به یک پیمانکار تخصصی ضروری میباشد. این نوع قرارداد برای پروژههای بزرگ و پیچیدهای مناسب است که مستلزم تخصص و تجربه خاص پیمانکار است.
- قرارداد مدیریت پروژه: در این نوع قرارداد پیمانکار به عنوان مدیر پروژه مشخص میگردد و مواردی مانند مشخص کردن سایت، تجهیزات کارگاه، سرمایه گذاری، طراحی، اجرا، امور بازرگانی و تاییدات پروژه به عهده او قرار میگیرد و با پیشرفت پروژه مبلغ مشخص شده در قرارداد به پیمانکار پرداخت میگردد.
- قراردادهای طراحی و ساخت: در این قراردادها پیمانکار به تنهایی مسئولیت طراحی و ساخت پروژه را به عهده میگیرد و کارفرما هم نیازهای خود را به طور شفاف مشخص میکند.
- قرارداد مهندسی، تامین تجهیزات، اجرا: کار طراحی و تامین تجهیزات و اجرای پروژه به پیمانکار واگذار میشود و همینطور کل مسئولیت مدیریت اجرا و کنترل کیفی پروژه هم با پیمانکار میباشد.
- قراردادهای ساخت و توسعه: بهترین و مرسومترین قرارداد در پروژههای توسعه به حساب میآید. در این نوع قرارداد، اختیارات و مسئولیتهای پیمانکار در قسمتهای مختلف پروژه مشخص میشود و پرداختها بر اساس درصد پیشرفت پروژه انجام میگیرد. قبل از مناقصه کارفرما برنامه اجرایی پروژه را آماده میکند و در اختیار پیمانکاران قرار میدهد تا مسئولیتهای موردانتظار را مشخص کرده باشد. اینگونه پروژهها تحت نظارت کامل کارفرما به انجام میرسد و پیمانکار در هر مرحله از پروژه به کارفرما گزارش کار ارائه میدهد. مسئله حائز اهمیت در این قرارداد رعایت معیارهای هزینه، کیفیت و زمان در تحقق پروژه است
مزایای قرارداد مدیریت پیمان
- در صورتیکه این قرارداد قبل از شروع فاز طراحی یا در حین آن منعقد شود، پیمانکار با ادغام در تیم طراحی و هماهنگی با آن میتواند تجربیات و مهارتهای خود را در طراحیها منتقل کند و به این صورت به کاهش زمان و هزینه، اجراییتر شدن طرحها و افزایش امکان آنالیز مهندسی ارزش در مراحل طراحی و ساخت کمک کند.
- با توجه به اینکه نظارت بر عملیات اجرایی پیمانکاران جزء بر عهده پیمانکار است، بنابراین نیاز به خدمات نظارتی مهندسین مشاور کم میشود.
- حضور پیمانکار باعث هماهنگی بیشتر بین پیمانکاران جزء و رفع مشکلات تداخل کاری میگردد.
- پیمانکار با ارائه خدمات پشتیبانی به پیمانکاران جزء به تسریع عملیات اجرایی کمک میکند.
- چون پیمانکار مستقیماً در طراحی و اجرا شرکت نمیکند، میتواند فارغ از مسائل اجرایی منحصراً به مدیریت، برنامهریزی و کنترل هزینه بپردازد.
- پیمانکار تمایلات سودجویانه پیمانکاری ندارد و تنها هدفش جلب رضایت کارفرما و حفظ منافع او است.
- در این روش با تقسیم شدن کار به مراحل کوچکتر، بین پیمانکاران جزء برای به دست آوردن بستههای کاری بیشتر رقابت شکل میگیرد. لذا انها سعی میکنند با انجام بهتر کار توجه پیمانکار اصلی را جلب کنند.
- مزيت قرارداد مديريت پيمان برای کارفرما:
- در قرارداد مديريت پيمان؛
- انتخاب مصالح و متريال مصرفی و انتخاب پيمانکاران جزء با کارفرما ساختمان است.
- پيمانکار نقش مجری و مشاور کارفرما ساختمان را دارد.
- ارايه انواع مصالح و پرداخت دستمزدها با پيمانکار و انتخاب نهايی با کارفرما است.
- ارايه قيمت های پيمانکاران جزء برای اجرای کار از طرف پيمانکار و انتخاب نهايی از طرف کارفرماست.
- امکان تغيير مصالح، پيمانکاران جزء و تغيير کاربری برای فضاها (در صورت امکان فنی)، تا پايان پروژه برای کارفرما محفوظ است.
- دستمزد پيمانکار ثابت است.
- تفاوت قرارداد مشارکت در ساخت و قرارداد مديريت پيمان (درصدی):
- به شرط تامين منابع مالی پروژه توسط کارفرما ، قرارداد مديريت پيمان از مزيتهای بيشتری نسبت به قرارداد مشارکت در ساخت برخوردار است و از لحاظ مالی هم منافع بيشتری برای کارفرما دارد.
- در قرارداد مشارکت در ساخت ميزان سهم کارفرما در تصميم گيریها (انتخاب مصالح مصرفی، رنگ، بافت، نحوه چيدمان عناصر معماری، فضای سبز و تمامی جزئيات) برای کارفرما کمتر است. چون سازنده به نوعی شريک است.
- در مديريت پيمان (درصدی)، پیمانکار پس از اتمام پروژه ملکی ندارد و تمام زيربنا متعلق به کارفرما است و برای مالکیت طبقات به تنهايی تصميم میگيرد.
- در قرارداد مديريت پيمان؛
برای مالکينی که سرمايه کافی برای ساخت دارند بهترين انتخاب قرارداد پيمان مديريت (درصدی) است.
سود بيشتر ۴۰-۲۵ درصد بسته به شرايط پروژه
انتخاب تمامی موارد ساخت، جزئيات و مصالح و پيمانکاران جزء
صاحب تمامی ملک بعد از پايان پروژه می باشند.
و صاحب نظر در انتخاب مشتری های آپارتمان های جديد جهت فروش و واگذاری
